Interesovanje ekonomista za zemljište periodično je raslo i opadalo. Za političke ekonomiste 18. i 19. veka ono je bilo ključno za razumevanje sveta. Verovali su da raspodela zemljišne rente može da objasni duboki jaz između bogatih i siromašnih, ali i druge vrste ekonomskih problema. Ekonomisti su se manje bavili zemljištem u 20. veku. Od ulaska u novi milenijum, međutim, oni su sve više raspravljali o uticaju restriktivnih zakona o zemljištu na ekonomsku proizvodnju gradova. Globalna finansijska kriza podstakla je istraživanja o posledicama pada vrednosti nekretnina. Bilansi banaka tada imaju tendenciju da slabe, a zabrinuti vlasnici kuća da troše manje, time izazivajući recesiju. Krah američkog tržišta nekretnina (2007-2009.) bio je detaljno proučavan.
Poslednjih godina pojavio se još jedan niz istraživanja, koja, kao i klasični politički ekonomisti, zemljište vezuju za hronične ekonomske probleme. Istražuje se kako rastuće cene zemljišta utiču na kredite, investicije i produktivnost, a mnogi se detaljno bave višegodišnjim bumom nekretnina u Kini. Dramatični zaključak je da visoke cene nekretnina mogu imati štetne ekonomske efekte jer potiskuju proizvodne investicije i dovode do nepovoljne alokacije kapitala. U ekstremnijim slučajevima, naduvane cene zemljišta mogu značajno da uspore rast produktivnosti.
Nekretnine su najveća kategorija imovine na svetu. U 2020. činile su 68% svetske nefinansijske imovine (što uključuje fabrike i mašine, kao i nematerijalna dobra poput intelektualne svojine). Zemljište, a ne strukture izgrađene na njemu, zahvata više od polovine od tih 68%. Kako je vrednost rasla, udeo zemljišta u nefinansijskoj imovini naglo je porastao u nekim zemljama (mada malo njih objavljuje podatke). U Britaniji je, na primer, otišla sa 39% u 1995. na 56% u 2020. Pošto se zemljište lako može proceniti i ne može se sakriti ili pokvariti, pogodno je kao zalog za kreditiranje. Dakle, kada cene rastu, kao što rasle širom sveta u poslednjih nekoliko decenija, početni efekat je podsticanje kreditiranja i ekonomske aktivnosti. Domaćinstva koriste svoju sve vredniju imovinu da se zadužuju po nižim kamatnim stopama nego što bi inače činila. Firme koje poseduju zemljište takođe mogu lakše da pristupe finansijama.
Ali korišćenje zemljišta kao zaloga takođe ima štetne efekte, posebno tamo gde banke imaju veliku ulogu u finansiranju kompanija. Sposobnost preduzeća da se zadužuju obično je određena njihovim postojećim sredstvima umesto proizvodnim potencijalom. Oni koji poseduju zemlju mnogo lakše se zadužuju kod banaka nego oni sa mnogo nematerijalne imovine. U dokumentu koji je 2018. objavio Sebastijan Der iz Banke za međunarodna poravnanja, utvrđeno je da su američke firme sa više imovine mogle da pozajmljuju i investiraju više od svojih konkurenata, iako su bile manje produktivne. Ovo je takođe primećeno u Španiji neposredno pre svetske finansijske krize. U istraživanju objavljenom prošle godine, Serhi Basko sa Univerziteta u Barseloni, te David Lopez-Rodrigez i Enrike Moral-Benito iz Banke Španije primetili su da su korporativni vlasnici zemljišta dobijali više bankarskih kredita od drugih firmi.
Rastuće cene nekretnina takođe mogu obeshrabriti kreditiranje proizvodnje i dovesti do loše alokacije kapitala. Kada stambena tržišta rastu, banke se više bave hipotekarnim kreditima. Ali pošto se zajmodavci suočavaju sa ograničenjima kapitala, ovo je često praćeno smanjenim kreditiranjem preduzeća. Jedan studija američke ekonomije za period 1988-2006, otkrila je da je rast cena kuća u oblastima pokrivenim filijalama banke smanjilo kreditiranje firmi kod iste banke za 42% . Ukupne investicije ovih kompanija pale su za 21%. Takvi efekti bili su primetni i na drugim mestima, budući da su banke širom razvijenog sveta naglo povećale svoje hipotekarno kreditiranje. U 17 razvijenih ekonomija, udeo hipoteka u ukupnim bankarskim kreditima porastao je sa 32% u 1952. na 58% u 2016. (poslednja godina sa dostupnim podacima).
Kakvi god da su efekti visokih cena zemljišta na Zapadu, razmere problema u Kini izgledaju još veće, budući da kineski investitori imaju ogroman apetit za nekretnine. Nedavna istraživanja pokazuju da visoke cene zemljišta u Kini odvlače bankarske kredite od proizvođača i smanjuju potrošnju na istraživanje i razvoj kompanija koje su na berzi; takođe dolazi do pomeranja mlađih menadžera ka sektoru imovine. Jedan posebno upečatljiv zaključak naveden je u studiji koju su 2019. objavili Harald Hau sa Univerziteta u Ženevi i Difej Oujang sa pekinškog Univerziteta za međunarodno poslovanje i ekonomiju; istraživanje je obuhvatilo podatke proizvodnih kompanija iz 172 kineska grada. Zaključuje se da bi povećanje cena nekretnina od 50% povećalo troškove kreditiranja, smanjilo investicije i produktivnost, i dovelo do pada proizvodnje od 35,5%.
Činjenica da rastuće cene nekretnina mogu da uguše privrednu aktivnost nosi važnu poruku za kreatore politika po pitanju ulaganja u zemljište i stanovanje. Podsticanje izgradnje kuća, na primer, doprinelo bi smanjenju vrednosti zaloga. Sprečavanje vlasništva nad više nekretnina promenilo bi raspodelu založnih sredstava. A ograničenje iznosa hipotekarnih kredita omogućilo bi bolje kreditiranje proizvodnih firmi. Dalje, oporezivanje zemljišta i spuštanje njegove tržišne vrednosti umanjilo bi njegov založni kapacitet. U 18. i 19. veku, upravo je takav porez bio cilj reformatora koji su težili ravnopravnijem društvu. Današnja opsesija zemljištem mogla bi da oživi stare ideje.
(TheEconomist-ZTP, foto: Jingaiping)
